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Abogados especializados en casos de vicios ocultos tras comprar una vivienda

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En Castillo Castrillón Abogados te asesoramos y defendemos en reclamaciones por vicios ocultos para que no tengas que asumir tú solo el coste del problema.

Comprar una vivienda es, probablemente, la inversión más importante de tu vida. Por eso, descubrir después de la firma que la casa tiene humedades, grietas, problemas estructurales, instalaciones defectuosas u otros defectos graves que nadie te advirtió genera frustración y miedo.

¿Qué plazos hay para reclamar por vicios ocultos?

En compraventas entre particulares, el Código Civil marca un plazo de 6 meses desde la entrega de la vivienda para ejercitar la acción de saneamiento por vicios ocultos.

En vivienda nueva, también pueden entrar en juego garantías legales frente a promotor/constructora (1, 3 o 10 años según el tipo de defecto). Seguro decenal para daños estructurales graves (normalmente 10 años).

Por eso es clave consultar cuanto antes con un abogado en cuanto detectas los defectos y seguir los siguientes pasos:

  • No te precipites en las reparaciones sin documentar antes el daño
    Haz fotos, vídeos y recopila facturas y actuaciones previas.
  • Busca un informe pericial independiente
    Un perito puede determinar el origen del defecto, su antigüedad y la gravedad.
  • Revisa tu contrato de compraventa y escrituras
    Detectamos cláusulas de exoneración de responsabilidad, garantías o información previa.
  • Reclama formalmente por escrito (burofax con acuse)
    Requerimos al vendedor/promotor para dejar constancia fidedigna y, si se puede, negociar una solución.
  • No dejes pasar los plazos
    En muchos casos solo hay 6 meses desde la entrega para iniciar la acción contra el vendedor particular.

¿Qué son los vicios ocultos?

Los vicios ocultos son defectos graves de la vivienda que existían antes de la compra, que no eran aparentes ni fácilmente detectables por un comprador medio o que hacen la vivienda impropia para el uso al que se destina o disminuyen tanto su utilidad que, de haberlos conocido, no la habrías comprado o habrías pagado menos.

Algunos ejemplos habituales son:

  • Humedades estructurales, filtraciones y goteras ocultas.
  • Grietas relevantes, hundimientos, problemas de cimentación.
  • Instalaciones de electricidad, gas o fontanería defectuosas.
  • Problemas de aislamiento térmico o acústico que no eran evidentes.
  • Plagas o problemas graves de salubridad no declarados.

¿Y qué puedes reclamar si hay vicios ocultos?

Dependiendo de la gravedad y de las pruebas, las opciones habituales son:

  • Rebaja del precio (acción “quanti minoris”): una reducción proporcional al valor real de la vivienda con los defectos.
  • Resolución del contrato (acción redhibitoria): devolución del inmueble y del precio pagado (más daños y perjuicios), en casos muy graves.
  • Reparación e indemnización de daños y perjuicios: coste de las obras necesarias y, en algunos casos, gastos adicionales (mudanzas, alquiler alternativo, daños morales, etc.).
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¿EN QUÉ ÁREA CIVIL NECESITAS QUE TE AYUDEMOS?

  • Qué hacer si okupan tu casa Actuación rápida y estratégica frente a ocupaciones ilegales, análisis de la vía civil o penal más adecuada, recuperación de la vivienda y protección de tu propiedad.
  • Vicios ocultos tras comprar una vivienda Reclamación por defectos graves no visibles en el momento de la compra: humedades, grietas, problemas estructurales o de instalaciones, frente a vendedores, promotores y aseguradoras.
  • Cómo actuar en caso de desahucio por impago Defensa de propietarios e inquilinos en procedimientos de desahucio: requisitos, plazos, reclamación de rentas, negociación de acuerdos y alternativas para minimizar daños.

Preguntas frecuentes sobre casos de vicios ocultos tras comprar una vivienda

¿Y si el contrato dice que compro “como cuerpo cierto” o “tal y como está”?

Estas cláusulas no eximen de responsabilidad por vicios ocultos graves que el vendedor conocía o debía conocer y no comunicó.

¿Qué pasa si el vendedor dice que no sabía nada?

El vendedor responde aunque alegue desconocimiento, y más aún si el defecto era previo y estructural. El peritaje y las circunstancias concretas serán claves.

¿Es lo mismo un vicio oculto que un simple desgaste de uso?

No. El desgaste normal no es reclamable. Los vicios ocultos son defectos graves preexistentes, no simples imperfecciones estéticas o de uso normal.

¿Puedo reclamar aunque hayan pasado más de 6 meses?

Si se trata de vivienda nueva o de defectos estructurales, puede haber otras vías (responsabilidad de promotores, constructores, seguro decenal) con plazos superiores. Es importante estudiarlo caso a caso.